不動産売却にかかる税金は？税金対策もご紹介
不動産のご売却時、税金の発生有無によって手元に残る金額が変わってきます。
’’どんな税金がいくらかかるのか’’を正しく把握しておくことが必要である一方、税金に関することは専門的で難しいですよね。
「予想外の出費がかかってしまった！」ということを防げるよう、今回のコラムでは、不動産売却時にかかる税金の種類と税金対策について分かりやすく解説していきます。
不動産売却時に発生する税金
①印紙税
印紙税は、商業取引に関連する文書に対して課税されるもので、不動産の売買契約書も対象になります。
具体的には、領収書や金銭授受を伴う契約書、借用書、株券などが該当します。
印紙税は書面に記載された契約金額によって変わり、不動産売買契約や建築請負契約などは、2024年3月31日まで特例として印紙税に軽減税率が適用されます。
納める金額は、以下の通りです。
②登録免許税
登録免許税とは、取得した不動産の登記を申請する時にかかる税金で、名義変更時に発生します。
売買による名義変更だけでなく、相続や贈与による名義変更にも課税されます。
物件を売却する際に、住宅ローンを完済しておらず抵当権が設定されていれば、抵当権を外すための「抵当権抹消登記」という登記が必要になり、かかる登記免許税の費用は不動産1件につき1000円です。
そのほか、売却した時点で登記簿に登録されている住所が古い場合は、住所変更登記が必要なケースもあります。
③仲介手数料の消費税
スムーズなご売却ができるよう、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、報酬としてお支払いする「仲介手数料」にも消費税がかかります。
仲介手数料は、法律により上限額が決まっています。売買される不動産の取引額に応じて、以下のように規定されています。
売却益が出た場合に発生する税金
不動産を売却した際に’’利益’’が発生するとどうでしょうか？その利益は「譲渡所得」となり、譲渡所得にかかる税金の支払いが必要になります。
譲渡所得とは、不動産を売却して得た収入から諸経費や取得時の費用を差し引いた金額を指します。
建物は、使用状況や経過年数によって価値が減少するため、建物の取得費は、減価償却費用を差し引いて算出します。譲渡所得にかかる税金は、以下の3つです。
・所得税
・住民税
・復興特別所得税
様々な税金が発生するなかで、少しでも節約するにはどうしたらいいでしょうか？このあと詳しく説明していきます。
不動産売却にかかる税金を少しでも抑えるには？
ここからは節税についてのお話です。
上述の通り、’’売却時に利益が発生すると税金がかかる’’としても、手取り額をできるだけ多くするために節税する方法を解説いたします。
①3000万円控除
こちらの特別控除は、要件を満たすことで最大3000万円までの控除が受けられる制度です。
不動産の売却益が3000万円以上であれば3000万円が控除され、3000万円以下であれば、その金額全てが控除されます。
②10年超所有軽減税率
この特例は、ご自宅の売却時に所有期間が10年を超えていた場合、譲渡所得税に軽減税率を適用することができる特例です。
本来であれば譲渡所得税や住民税などを合わせて約20%の税率になるところ、特例を使えば14.21％まで税率を下げることができます。
売却物件が自らの居住用財産で、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えていることが条件になります。
③空き家の特別控除
相続した空き家を売却する場合も、条件を満たすことで3000万円の特別控除が適用されます。この特別控除は、2023年12月31日までに空き家を売却することが条件となります。
※①の「3000万円特別控除」では相続したマイホームは対象外です。
④居住用財産の買換え特例
こちらは、売却するご自宅よりも高い金額の住宅に買換える場合、元のご自宅にかかる「譲渡所得課税」を先送りするという特例です。
ご自宅の所有期間と居住期間が10年以上の場合に適用でき、課税は買換え先の住宅を売るときまで先送りされます。
税金に関するルールはとても複雑ですが、知識を持っておくことはとても重要です。
また、支払い義務のある税金が何で、どれくらいの金額がかかるのかを知るには、「所有する不動産の価値を知る」ことも大切になります。
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