離婚 住宅ローン残債オーバーローン・アンダーローン？
◇離婚 住宅ローン残債オーバーローン・アンダーローン？◇
【離婚時に不動産ついて確認すること】
①「住宅ローンの返済」「住宅ローンの名義」「連帯保証人」などの権利問題を明確に！
② 住宅ローンの名義と、家・土地の名義を確認
③「主債務者」と「連帯保証人」も確認
④住宅ローンの残債金額の確認
※夫婦が結婚したあとにローンで購入した家は財産分与の対象となります。
結婚前から所有している家、親族等から贈与・遺贈をうけた家は財産分与の対象外です。
不動産を売却する・売却しないの判断や財産分与額、どちらにしても家の査定をしなければ判断できないでしょう。
不動産が「アンダーローン」か「オーバーローン」なのかによって売却方法や財産分与の取り扱いが変わります。
「アンダーローン」とは？
不動産の資産価値よりもローン残高が低い状態のこと
「オーバーローン」とは？
不動産の資産価値よりもローン残高が高い状態のこと
「アンダーローン」
アンダーローンになっている場合、家は財産分与の対象となります。
住む・住まないに関わらず、プラスになっている部分を分割しなければなりません。
例：住宅ローンの残債が2000万円、家の価値が3000万円と査定された場合、財産分与の対象となるのは1000万円です。
基本は夫婦で2分の1ずつ分割するため、それぞれが500万円ずつ受け取ることになります。
売却で得たお金で住宅ローンを完済し残ったお金を二等分すればいいだけなのでスムーズです。
「オーバーローン」
オーバーローンの場合は誰に支払い義務があるのでしょうか？
マイナスの資産は財産分与の対象となりません。
債務者個人が負担するのが原則です。
しかし、結婚後に夫婦で築いた資産がマイナスだとすれば住宅ローンの名義人のみに負担がでるのは不公平になります。
そのため財産分与の対象となる資産があれば、相殺した上で分与するのが一般的です。
例：家の評価額がローン残債のマイナス500万円。
ほかに財産分与に該当する資産や貯金が1,000万円あったとすれば、差額の500万円が財産分与の対象となります。
オーバーローンでもアンダーローンでも住宅ローンの残債の支払い義務は名義人にあります。
夫婦間で「誰が住むのか」「どう支払いするのか」決めていく必要があるということです。
【まとめ】
離婚時には「住宅ローンの支払い義務は誰？」「家を売った方がいいの？」など、悩みます。
「住み続ける」「売却する」の二択ではあるものの、住宅ローンの名義や誰が住むかなどによっては簡単に答えが出せるものではありません。
自分たちにとって住み続けるのがよいのか、売却するほうが良いのか、オーバーローンになるかアンダーローンになるか、判断が分かれるポイントになります。。
まずは、不動産のおおよその売却価格の把握と、残債を差し引いて手元に残る金額を確かめてみましょう。
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