不動産売却!トラブルの対処法
不動産売却!トラブルの対処法
不動産売却は大きな金額の取引のため、支払い・契約・法などに関するトラブルが起こりやすいです。
トラブルは、対策することで回避できる場合が多くあります。
不動産売却時に起こりやすいトラブルとその対処法についてご説明します。
安心して不動産売却ができるよう、参考にしてください。
【不動産売却で起こりやすいトラブルは?】
●仲介手数料の金額に関すること●
法外な金額の仲介手数料を請求してくる悪質な不動産会社がいるため注意が必要です。
不動産会社に支払う仲介手数料は、法律で下記のように上限額が決められています
上限額内であれば法律的な問題はありません。
中には値引き対応してくれる不動産会社もあります。
仲介手数料は売買契約が成立した時、または売買契約時と決済・引き渡し時の2回に分けて支払うのが基本です。
それ以前に請求された場合は支払う義務はありませんので注意してください。
仲介手数料に関するトラブルの対処方法
・仲介手数料の計算方法や金額は、契約書に必ず記載してもらう
・仲介手数料以外の費用についても確認し、発生する場合は契約書に記載してもらう
仲介手数料として請求される金額には、広告費や内覧業務に伴う費用が含まれています。
●媒介契約に関するトラブル●
不動産会社が売り手と買い手両方から仲介手数料を得るために、物件の情報を公開せず他社からの問い合わせや紹介を制限する行為の囲い込み!
買い手を自分で見つけられない専属専任媒介契約の場合にとくに起こるトラブルです。
囲い込みをされると他社からの問い合わせが制限され、買主がつかない状態が続き、売却活動が長引いてしまいます。
また、故意に買い手がつかない状態にしている可能性があり、「買い手がつかないから値下げ」「価格が高いから売れない」と言って、値下げしようとします。
最終的に売主は損をしてしまい、不動産会社は両手仲介で通常の2倍の儲けになる、という極めて悪質なことをする会社もあります。
囲い込みをされないための対処法方
・レインズに登録されておるか確認
※レインズとは不動産仲介業者が物件情報を確認するシステム
・売却活動をきちんと行っているか確認 広告サイトのチェックなど
・売却価格が相場からかけ離れていないか確認
対策として、不動産会社に依頼したあとも、売却活動が適正に行っているのかこまめに確認しましょう。
●物件に関するトラブル●
隠れた瑕疵というものがあります。
買主にとって発見不可能な欠陥である場合のことです。
例:土台部分のシロアリ被害や配管の水漏れ
不動産の瑕疵は、売主の責任として故意や過失がなくても
「契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)」という民法上の責任が発生します。
目につきにくい隠れた瑕疵であっても売主の責任として売却後に賠償請求される事があるケースがあるので、売主は売却する不動産の状況を正確に不動産会社や買主側に伝える必要があります。
隠れた瑕疵に関するトラブルは、どんな不動産にも起こる可能性があり、売主が発見不可能でも契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)は追及されます。
しかし、取引時に買主がその瑕疵を知っていた、買主が注意をしていれば発見できたと考えられる場合には、買主は契約具適合責任を主張できません。
隠れた瑕疵に関するトラブルの対処方法
・ホームインスペクション(住宅診断)を行う
・重要事項説明書等に隠れた瑕疵について、「買主の購入意思決定に影響を与える事項」「物件を使用することに影響を与える可能性がある事項」を記載する
・買主に対して売買契約前に建物の状況を詳しく説明する
・既存住宅売買の瑕疵保険に加入しておく
対策として、隠れた瑕疵にあたる部分を売却をする前に確認することが大事です。
●支払いに関するトラブル●
ローンの審査がおりる前に売買契約を結び、手付金までは支払われたが、ローンの審査に通らず残額の支払いができなくなるケースが多いです。
売主と買主の間で手付金の返却、媒介契約の取り扱い、残金の支払いが問題になります。
支払いがされないトラブルへの対処法
・売買契約を結ぶ前に、ローンが組めるのかを確認
・「ローンが通らなかった時は売買契約がなかったことになる特約」に関する契約書の記載ついて買主と合意を得てる
(手付金の取り扱い、キャンセル料、残額の支払いについて等)
ローン審査に関する支払いトラブルで難しい点は、ローンがいくら組めるのかは個人情報の為、売主が予測できない点です。
買主がローンを組めるのか、事前に確認しておきましょう。
ローン特約は、解除条件型(当然失効型)と解除権留保型(解除権行使型)の2種類あるため、どちらに該当するかで解除の条件が異なります。
このトラブルは、大きなお金が関係するのと、売却活動が長引いてしまうので、事前にできる対策はしておきましょう。
●契約解除に関するトラブル●
契約解除に関するトラブルは、不動産売却に関するトラブルの中でもっとも多いです!
契約関連の知識は複雑であるため、よく理解できずに契約を進めてしまう売主・買主が多いことが原因です。
多くの場合不動産会社の選び方に問題があります。
問題のある業者を選んだ場合は、業者側がとくになる契約にされていたり、記載されるべき事項が抜けていたりします。
例として、住宅ローンの事前審査を受けずに勢いで売買契約を行うケースや
手付金は支払ったけれど、ローンが払えないので契約解除したいときに、契約解除に関する支払いや契約でもめるケースが多いです。
契約解除に関するトラブルの対処法
・売買契約締結前に、契約解除に関する明確な取り扱いを決めておく
・詳細な説明がないなど親切な不動産会社でない場合、他業者に相談してみる
契約解除に関する専門的な知識は、自分で調べるには難しいので、安心して任せられる不動産会社を選びましょう。
●まとめ●
不動産売却のトラブル対処法の1番は、安心して任せられる不動産会社を探すことです。
不動産売却に関するトラブルの多くは、情報の共有、欠如や誤解で起きてしまいます。
不動産会社は、売主と買主の仲介に入り、円滑に売買を終わらせることが役割です。
安心して任せられる不動産会社を選ぶことが、トラブルを未然に防ぐことにつながります!
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