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◆不動産売買における契約不適合責任とはなにか?◆

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◆不動産売買における契約不適合責任とはなにか?◆


不動産などを売却するときに、売主が負う責任として『契約不適合責任』というものがあります。

不動産取引は金額が高額になる為、売主は売買契約に際して責任がございます。


売主が負う、『契約不適合責任』とはなにかご説明します。



そもそも『契約不適合責任』とは?


売買契約の履行において取り決めた種類や品質、数量に関して、契約内容に適合しない引き渡しをおこなった場合につき、売主側で負担する責任を指します。


債務不履行が起きた場合、買主は売主に契約不適合責任により、本来の契約に適合した目的物の引き渡しを求めることができます。


買主には下記の権利が認められています。


「追完請求」:契約が不適合である場合に買主が売主に対して商品の補修や代替物や不足分 の引き渡しをおこない、当初の契約内容を追行すること

(不適合が買主の責に帰すると判断される場合にはこの請求は認められません)


「代金減額請求」買主が追完請求をおこない期日内に対応がない場合に支払い代金を減額するように請求すること


「契約の解除」:契約解除権を行使すれば、不適合な契約を強制的に解除すること

(契約解除が認められるかどうかは契約内容によって判断され、契約解除は認められないことがあります)


「損害賠償請求」:契約不適合によって買主が損害を被った場合には損害賠償請求をおこなうこと

(契約不適合の理由が売主側の過失によって生じていない場合には損害賠償の訴えが認められないこともあります)



2020年4月に改正される前の民法では、契約不適合責任の規定はなく、隠れたる瑕疵(傷・不具合)があったときに生じる責任である「瑕疵担保責任」が定められていました。

現行民法では、瑕疵担保責任も含む形で契約不適合責任として新たに定められているので、改正前の民法での瑕疵担保責任の知識をお持ちの人は、規定内容を間違えないように気を付けてください。



不動産の『契約不適合責任』にあたる事は?


不動産売買において、種類や数量に関しては、該当にあたらないですが、主に「品質」が問題となると考えられます。

不動産売却ですと、対象となるのは主に中古住宅または土地になるでしょう。


中古住宅の場合の「品質」としては、経年による劣化または欠陥です。

例えば屋根・天井裏の損傷などによる雨漏り、水道管の老朽化による水漏れ、シロアリなどによる木部の侵食、基礎や構造物の腐食などです。

家屋が傾いているとか、塀が崩れているとか、明らかな欠陥も当然入ります。


土地については、土壌が汚染されている、地中に不必要な埋設物がある、ということが欠陥として考えられるでしょう。

引き渡された土地の面積が契約上の面積と違っていた場合には、契約不適合となるでしょう。



売主が認識しておくこと!


期限

契約不適合責任には、買主側からの請求権行使については「不具合を知ったときから1年以内」という期限が定められています。

買主はこの期限内に、売主に対して不具合の内容を通知しなければなりません。

しかし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失によって見過ごしていた場合は、この期限は適用されません。


また、買主が請求権などを行使できることを知ったときから5年間行使しなかった場合、または権利を行使できるときから10年間行使をしなかった場合は、時効によりその権利は消滅します。



任意規定

任意規定とは、一般消費者間の売買契約であれば売主・買主という売買契約当事者双方が合意していれば、契約の中で任意の細かな取り決めを独自にしてもよく、もちろんその定めは有効になるというものです。

また、修復工事を施している箇所などの該当の部分は契約不適合責任を負わないことを定めても良いということです。

 

特に築年が古い中古住宅については、瑕疵や不具合が存在する可能性が高くなるので、その全部の責任を売主が長期間負うことは難しいと言えます。

契約時に「特約」として任意の規定などを設けることができます。

 

注:免責特約を付けたとしても、改正民法第572条により、売主が知りながら買主に告げなかった契約不適合については特約の対象外となります。

 

契約不適合に関する特約を全く付けない場合は、民法の条項がそのまま適用されます。



 

なお、売主が宅建業者の場合は、宅建業法第40条の規制がありますので、民法の規定と異なる取決めをすると無効になります。



不動産の検査・確認

引渡し後のトラブルを防ぐためには、売主が不動産の状況を把握しておくことです。

専門技術者による建物状況調査を行うのも一つの方法でしょう。






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