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不動産を売却したい方必見!心理的瑕疵の影響および告知義務などを解説

カテゴリ:売却ブログ

不動産を売却したい方必見!心理的瑕疵の影響および告知義務などを解説

今回は不動産を売却したい方のための参考情報として「心理的瑕疵」について解説します。
心理的瑕疵とはどういうものなのか、まずはそれを解説したうえで、心理的瑕疵が不動産売却にもたらす影響や、心理的瑕疵の告知義務などについても解説します。

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不動産売却をしたいなら知っておこう!心理的瑕疵とは?

心理的瑕疵(しんりてきかし)とは「欠陥や故障・不具合など物理的な瑕疵があるわけではないが、買主にとって心理的に購入をためらうような問題がある」という状況のことを指します。
もっと簡単にいえば、殺人や焼死・自殺・変死などがあったいわゆる「事故物件」が、心理的瑕疵物件の代表格です。
不動産売買において、売主には「物件の瑕疵についての告知義務」がありますが、この告知義務は物理的瑕疵だけでなく、こうした心理的瑕疵にも適用されます。

不動産に心理的瑕疵があると売却にどんな影響が出てくるのか?

売却したい不動産に心理的瑕疵がある場合、どんな影響があるのかというと…「その不動産の売却が困難になる」という、非常に大きな悪影響があります。
心理的瑕疵をまるで気にしない買い手が運良く見つかれば良いのですが、そうしたケースは少なく、「売却金額を相場よりも大幅に下げないと売れない」という状況になりやすいのです。
どのくらい売却金額が相場よりも下がるかというと、自殺があった不動産だと3割程度、そして殺人事件があった不動産だと5割程度安くなるのが一般的な傾向です。

心理的瑕疵のある不動産を売却するにあたっての告知義務について

心理的瑕疵のある不動産を売却する際には、その心理的瑕疵を重要事項説明書などに記載し、説明しなければいけないという「告知義務」があります。
ここで気になるのが「心理的瑕疵の告知義務はいつまで続くのか」という点です。
賃貸借契約の場合は「心理的瑕疵が発生してからおおむね3年間は告知義務がある」とされていますが、売却の場合、心理的瑕疵の告知義務については「原則として時効はない」とされているのです。
つまり「事故物件となってしまったのはもう何年も前」という状態であっても、それを告知せずに売却するということは許されないわけです。
死者が出た物件はすべて事故物件扱いになるというわけではなく、国土交通省のガイドラインによると、老衰などの自然死や病死、すぐに発見された孤独死などについては告知義務がないとされています。
ただし、こうした告知義務がない死因であっても、発見が遅れて特殊清掃が入るような事態になった場合は心理的瑕疵が発生したとみなされますので注意しましょう。

まとめ

今回は不動産売却を検討している方への参考情報として、心理的瑕疵について解説しました。
心理的瑕疵物件を売却する場合、その心理的瑕疵の告知義務に時効はありません。
もし心理的瑕疵に該当することが過去にあった場合は、必ず正直に告知しましょう!
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