離婚後の不動産名義変更の可否とその方法とは？

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不動産会社へ事前に相談することにより、売却予定の不動産価格や売却方法など、

住宅ローンの専門知識を得た上で相手への売却方法や金額などの提案が可能になります。

さらに、相談→売却→賃貸/購入　までをワンストップで行うことができます！

事前準備が大変重要になりますので、離婚を検討された段階でご相談されることをおすすめ致します。

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家の名義は通常、

・「夫の単独名義」

・「夫婦共有名義」

・「妻の単独名義」

の3つの場合が多く、ローンの残債があるなしで手続きの方法が大きく変わってきます。

・ローン残債が無い場合

司法書士に相談し、作成してもらった書類に署名・捺印をする。

または、双方で取り決めた内容の書類を作成後、法務局に提出する。

・ローン残債がある場合

↓ 共有名義の場合 ↓ 

①不動産全体を売却する

②夫婦どちらかの単独名義にして住み続ける

という方法があります。

①の場合、考慮しなければならないのが、ローン残債が不動産価格より高いか、低いかということです。

もし、アンダーローンであれば財産分与は簡単で、

不動産全体を売却し得た代金で住宅ローンを完済後、残った現金と他の共有財産を夫婦で分けるという流れになります。

※アンダーローン・オーバーローンとは？コチラ

しかし、オーバーローンとなってしまった場合、

共有者である夫婦が合意したとしても、不動産を自由に売却することができません。

不動産を売却する際は、物件についている抵当権を抹消する必要があるのですが、

ローンを完済せずに抵当権を外すことを金融機関は基本的に認めてくれないからです。

オーバーローンになっており、

手元資金や親からの援助などでローンを完済してから不動産を売却することが

どうしてもできない場合は、

金融機関と交渉して「任意売却」を検討することになります。

（任意売却とは、抵当権者（金融機関）に対して、ローンを完済することはできないが、

一定額までの返済で抵当権の抹消を認めてもらい、その上で担保物件を売却する方法）

任意売却により得た売却代金を返済に充てて、

残ったローンは「無担保の債務」として、引き続き返済していかなければなりません。

債務者としての責任が消えたことにはなりませんので、残債を返していきながら、

離婚後の新しい住居の購入・賃貸費用を工面できるのか、慎重に考えてから行動する必要があります。

②の場合、物件に住み続ける人の単独名義として財産分与を行いましょう。

残債が残りわずかで自己資金等で完済できる場合は良いですが、

難しい場合は、金融機関と交渉してローンの契約内容を変更してもらう必要があります。

方法としては、

・債務引受

離婚後物件に住み続ける人が1人でローンの返済を引き受け、

登記名義も単独名義にすることで、共有名義を解消して不動産を財産分与する

・借り換え

住み続ける人が他の金融機関から新たに借り入れを起こし、従来の住宅ローンを完済する

上記の2つがあります。

どちらも可能性が無いわけではありませんが、

離婚を理由に夫婦のどちらかが債務者（保証人）の立場から外れることを

金融機関は基本的に認めませんので、

住宅ローンが残りわずかであったり、債務引受人の信用が非常に高い等の理由が無ければ難しいと言えます。

【結論】

住宅ローンの名義人以外が住み続けるためには、

ローンの借り換えと名義変更が必要で、

借り換え審査を通過するには安定した収入が必須