◆不動産売却 『仲介』と『買取』 の違いは？◆
不動産を売却するときには、不動産会社に『仲介』してもらい買主を見つけてもらう売却方法が思いつくと思います。
不動産売却の方法は、仲介だけが不動産の売却方法ではなく、不動産会社が『買取』をおこなう売却方法もございます。
『仲介』と『買取』のちがいをご紹介します。
【不動産『仲介』とは？】
不動産仲介業者に依頼して買主を探してもらい、買主に物件を売却する方法を「仲介」と呼びます。
不動産売買をする際に物件調査や契約書の作成などが仲介業務に含まれます。
『仲介』では、仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限は、売却する物件の価格×３％＋６万円(税別)と決められています。
『仲介』のメリットは？
買取に比べて高い価格で売却できるということが一番のメリットです。
不動産の相場に近い価格での売却ができます。
『仲介』のデメリットは？
一般のお客様の中から買主を探すことになるので、広告宣伝活動を行う必要があります。
売却するまでの期間もかかります。
物件の人気のエリアや売り出し価格設定にもよりますが、３カ月～半年程度の売却活動期間が通常です。
また、売買契約の手続きは不動産会社が整えてくれますが、買主との契約を仲介した報酬として仲介手数料がかかります。
一般の方が相手であるため、売買契約における契約不適合責任を負わなければなりません。売却後に契約内容と異なる不具合が見つかり、この責任を追及された場合には、補修や損害賠償などの責任を負う必要が出てしまいます。
上記のように売却期間が長いことや仲介手数料、契約不適合責任についてはデメリットとなるでしょう。
しかし、売主責任はどんなものにも当てはまるため、きちんと不動産の状況を把握し、不動産会社に伝えることで契約不適合責任を問われる可能性は減ります。
不動産を早く売りたいという事情がない限り、価格相場で売却ができる『仲介』の方法を選ぶほうがよいでしょう。
どのような売却活動が行われるのか、また仲介手数料はいくらかかるのか
『仲介』を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
これは不動産会社に買主を探してもらうことを依頼し、売買契約が成立するように動いてもらうための契約です。
媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あります。
それぞれ特徴が異なります。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は１社の不動産会社に媒介を依頼する契約です。（「専属専任媒介契約」の場合には売主自身で見つけた買主と契約することはできません。）
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は、確実に売主から仲介手数料を得られるので、一般媒介契約よりも不動産会社は積極的な販売活動を行います。
「一般媒介契約」は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能です。
自分で見つけた買主と契約することもできます。
一般媒介契約の場合には、他の不動産会社が物件を売却してしまうと仲介手数料を得ることができないので、販売活動に力が入らない場合があります。
媒介契約に種類に関わらず、物件への問合せ状況や反応などをこまめに聞くなど、依頼した不動産会社と情報共有しておくことが大切です。
仲介手数料について
売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う報酬です。
仲介手数料は、国土交通省の定める報酬規程で物件の価格×３％＋６万円(税別)と上限が決まっています。
例：売買価格が3,000万円の場合は、96万円（税別）が仲介手数料の上限になります。
【不動産『買取』とは？】
不動産会社が直接不動産を買い取ってもらう売却方法を『買取』といいます。
『買取』は、仲介にあたらないため仲介手数料がかかりません。
『買取』のメリットは？
すぐに現金化できる。
売却が完了するまでの期間の目安は約1カ月で、買取の大きなメリットのひとつです。
一般の買主に売却する場合には、住宅ローンの審査が通らなかったなどの事情で契約が流れてしまう心配もありません。
仲介では早くても3カ月程度は売却期間がかかり、半年以上売却できないこともあります。売却期間が長いだけでなく、売却自体できるのかわからないのか不安になります。
『買取』を利用すれば1カ月程度、早ければ2週間ほどで代金決済まで終了することもあり、売却にかかる時間と内見の立ち合いなどの手間も省くことができます。
売買契約の手続きは買主である不動産会社が行ってくれ、自社が買主であるため仲介には当たらず、仲介手数料はかかりません。
また、『買取』では、売主の「契約不適合責任」が免責となることが一般的です。
売却してしまえば建物の不具合などがあっても、売主は責任を負う必要がないのです。
『買取』のデメリットは？
買取価格は物件の相場価格よりも2～3割程度安くなってしまうことが大きなデメリットです。
不動産会社は買い取った不動産を、自社が売主となって販売することで利益を得ます。
買い取ったままの状態で販売することもありますが、リフォームを行ったり更地にし建て替えを行ったりすることで、不動産の価値を上げてから販売するのです。
そのため、リフォーム費用、その他の諸経費を計算して赤字にならないために売却価格が相場価格より買取価格は低めに抑えるしかないのです。
また、不動産会社によっては自社で買取ができない場合、他の不動産会社に買取を依頼することもあるので、買取りを行ってくれる不動産会社探しに時間がかかってしまう場合もあります。
【『仲介』『買取』で悩んだら】
どちらで不動産を売却すべきかに悩んだら、まずはその不動産の相場価格を調べてみましょう。
価格の予想がつけば、仲介でどれくらいで売却できるのかがわかります。
また、その価格から3割程度安くすれば買取価格の予測もつくでしょう。
時間がかかっても『仲介』で売却したほうが良いのか『買取』でスピード売却したほうがよいのか決めましょう。
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