住宅ローン残債があっても不動産売却する方法とは？抵当権や注意点も解説
住宅ローン残債があった場合、不動産売却ができるのかわからない方も多いのではないでしょうか。
今回は、住宅ローン残債がある状態での不動産売却に大きく関係してくる抵当権の概要と住宅ローン残債がある状態での不動産売却方法や注意点などについて解説します。
住宅ローン残債がある状態での不動産売却に関係する抵当権
住宅ローン残債がある状態での不動産売却のもっとも大きなポイントは、「抵当権を抹消できるかどうか」です。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸し出す際に、その不動産を担保とする権利のことを指します。
もし住宅ローンが返せなかった場合は、抵当権を設定している金融機関が不動産売却をし、その売却資金を住宅ローン残債返済に充てるという流れになります。
そして不動産売却は、抵当権の抹消ができないままではおこなえません。
抵当権抹消をするためには、その不動産の売却資金で住宅ローンを完済するなど、何らかの形で住宅ローン完済をする必要がありますよ。
住宅ローン残債がある状態での不動産売却の方法とは
住宅ローン残債があっても、不動産売却価格＞住宅ローン残債というアンダーローン状態であれば普通の売却方法で問題なく売却できます。
また、アンダーローン状態なら「リースバック業者に不動産売却をして抵当権を抹消し、その後は賃貸借契約を結んで家賃を支払い、その物件に住み続ける」という方法も使えますよ。
しかし、不動産売却価格＜住宅ローン残債というオーバーローン状態の場合は、足りない分を自己資金で補てんする、住み替えローンを利用するなどの限られた方法でしか売却できません。
住宅ローン残債がある状態での不動産売却における注意点
住宅ローン残債がある状態での不動産売却における注意点は、「事実上売り先行しか選択できない」ということです。
売り先行とは、不動産売却をしてから住み替え先の家を購入することで、一方、住み替え先の家を先に購入してから不動産売却をする方法を買い先行といいます。
住宅ローン残債があると買い先行をしようにもまずローン審査に通らないので、事実上売り先行一択となるわけです。
そして売り先行の場合は、不動産売却してから住み替え先購入までの仮住まいが必要となるケースが多いことも注意点として挙げられますよ。
あと、売却物件の築年数が古い場合は建物の資産価値はほとんどなく、実質的にほぼ土地部分の価値しかないので思ったような売却価格にできない可能性が高い点も注意点のひとつです。
まとめ
今回は、住宅ローン残債のある不動産売却について解説しました。
まずは査定をおこない、アンダーローン状態かオーバーローン状態かを把握することが大切です。
また住宅ローン残債があると抵当権の問題なども発生するため、売却方法や注意点がありますので、ご確認していただき不動産売却の検討をしてみてください。
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