不動産を売却する際に知っておくべき減価償却の概要や計算方法を解説
不動産を売却した場合は「その不動産を売却して譲渡所得（売却益）が出たかどうか」を知るために、減価償却の概要や減価償却費の計算方法について知っておく必要があります。
今回は、不動産売却時に知っておきたい減価償却の概要とその計算方法や注意点について解説します。
不動産を売却する際に知っておくべき減価償却とは何？
減価償却とは、年数が経過するにしたがって資産価値が低下する固定資産、つまり不動産でいえば建物部分の価値を減少させていく会計処理法です。
建物部分の取得費用を耐用年数で割って、毎年一定額ずつを減価償却費として計上します。
そして不動産売却の際は、譲渡所得（売却益）が出たかどうかの計算を「物件取得費から建物の減価償却費相当額を減価償却費として差し引く」という形でおこないます。
その結果がプラスになれば譲渡所得が発生して譲渡所得税が課せられます。
さて、この減価償却費の計算を誰がいつやるのかというと…売主本人が、不動産の売却をした翌年の確定申告でおこなうことになります。
売主が申告手続きできない場合は税理士に依頼するという手もありますよ。
不動産の売却において減価償却費はどのようにして計算する？
不動産の売却において、減価償却費の計算は「定額法」という計算方法でおこないます。
実は減価償却費の計算方法は「定額法」だけでなく「定率法」もあるのですが、平成28年4月1日以降に取得した不動産の計算方法は定額法のみが認められ、それ以前に取得した不動産であっても基本は定額法での計算となります。
そのため、定率法の計算方法は省略し、定額法の計算方法だけを解説します。
定額法による不動産の減価償却費の計算方法は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」です。
償却率は国税局が建物の用途や構造などによって設定していますので、国税局ホームページで確認しましょう。
不動産の売却における減価償却費計算に関する注意点とは？
不動産の売却における減価償却費計算に関する最大の注意点は「土地・建物それぞれの取得費がわかる資料を探して、明確にしておくこと」です。
減価償却の対象は、建物部分だけが対象となり、土地は対象外なので、建物・土地それぞれの費用を知ることが必要で売買契約書などでしっかり確認しましょう。
取得費がわからない場合は、「売却額の5％を概算取得費として計上する」ことになっているので、取得費が低く抑えられる分、譲渡所得発生＝譲渡所得税課税のリスクが高まるのです。
ほかに、計算した結果譲渡所得ではなく譲渡損失（売却損）が出た場合も確定申告をしましょう。
譲渡損失で確定申告をすれば源泉徴収から所得税や住民税などの還付を受けられますのでおすすめです。
まとめ
今回は不動産の売却における減価償却の概要やその計算方法、や注意点などを解説しました。
不動産の取得費がわかる資料もしっかり探しておきましょう！
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